中小房企面临融资困境
更新时间:2016-10-28 15:04 浏览:195 关闭窗口 打印此页

  10月24日晚间,嘉凯城(000918)公告称,新任大股东恒大地产集团拟质押几乎全部嘉凯城股权(质押后仅余2股)为嘉凯城“输血”。业内人士表示,这一动作是为了缓解嘉凯城目前的难关。随着近期融资环境进一步收紧,在资源、品牌和销售渠道均不占优中小房企首先面临资金压力。

  新晋大股东火线驰援

  从嘉凯城的债务结构看,大股东通过股权质押“输血”,是目前最具可行性的方式。

  嘉凯城公告显示,恒大地产集团合计持有嘉凯城股份95229.2502万股,占公司总股本的52.78%。此次质押占其所持股份的99.9999%。质押开始日为2016年10月20日,到期日为2018年10月21日。

  一位信托行业人士告诉中国证券报记者,上市公司股权质押一般为市值的4-5折,每股价格一般是基准日前30个交易日的均值。目前并不知道其质押率和质押价格。若按前述指标粗略估算,恒大地产集团本次质押获得的资金规模约在30亿-50亿元左右。

  据一位接近嘉凯城的人士对记者表示,此次恒大集团几乎全数质押股份,主要是为了改善嘉凯城资产负债结构,进行债务置换。“嘉凯城目前资产负债率处于高位,财务成本高企,财务费用压力很大。此外,果博东方开户,在调控背景下,中小房企目前无论是债权还是股权再融资都面临很大困难。”

  实际上,这并不是嘉凯城首次向恒大地产求援。9月9日,嘉凯城公告称,为提高公司的融资能力,公司提请控股股东恒大地产为部分融资提供担保,总额不超过120亿元。同时,嘉凯城将通过银行委托贷款或资金拆借方式向恒大地产借款不超过100亿元。公司按不高于每年10%的利率支付贷款利息,预计2016年需支付利息总额不超过2.75亿元。不过,恒大集团自身资金面并不宽松,委托贷款也不是长久之计。

  嘉凯城频频向大股东求援也是迫不得已。中国证券报记者翻阅公司历史公告发现,嘉凯城在2010年“房企再融资暂停”等背景下,自2009年以来基本使用债务融资。不断增加的财务杠杆,导致巨额财务费用吞噬利润。到了2015年,嘉凯城开始筹划2009年重组以来的首次股权融资,并于2016年1月30日获证监会审核通过。数据显示,2014年和2015年,公司资产负债率分别为83.76%和90.51%;2016年中报显示,其资产负债率为93.55%,较上年同期的84.64%飙升8.91个百分点。

  随着房地产调控不断深入推进,房企通过资本市场融资趋紧。此外,嘉凯城预计,前三季度亏损125000万元,扭亏成为当务之急。在此背景下,大股东恒大地产直接抵押股权,为嘉凯城“输血”或许是短期内最见效的方式。

  再融资审核或趋紧

  10月23日晚,世茂股份(600823)发布公告称,公司非公开发行的收购方案被否。

  今年3月,世茂股份公告,拟向包括公司实际控制人控制的世茂建设在内的不超过10名特定对象,发行股份募集66.7亿元收购实控人旗下的三大商业地产项目。

  业内人士对此次定增被否意见不一。部分投行人士认为,公司此前在回复问询函中表示,定增中涉及的三大项目已经全额支付完土地尾款,且募资的用处并不是土地费用的支付和非资本性支出。公司此次定增被否,或是房企再融资政策收紧的结果。也有人士认为,本次方案中,世茂建设以其持有的前海世茂48.57%股权参与认购,作价23.35亿元。控股股东以旗下公司股权类资产认购股份,背后的利益输送风险或是监管层否决该预案的原因。

  而安泰集团(600408)选择主动终止重组。公司10月25日晚公告称,标的方主要经营文化旅游及配套地产业务,由于近期房地产宏观调控政策和平潭土地政策的影响,继续推进重组存在重大不确定性,交易各方决定终止此次重大资产重组。

  近期,美好集团(000667)宣布拟定增募资19亿元,投入旗下的房地产项目开发。这是此轮房地产调控后,首例上市房企推出的再融资方案。该方案能否成行还有待观察。

  统计数据显示,2014年下半年以来,已停顿3年的房企股权再融资开闸,上市房企纷纷发布非公开发行预案。借助2015年的大牛市,房企定增在去年迎来井喷,共发行1439亿元。截至8月底,今年以来,上市房企已实施完毕1303亿元定增,今年有望创历史新高。

  中信建投认为,以定增为代表的股权融资,由于直接扩大净资产规模,进一步提升了企业加杠杆的空间,是一种具备“乘数效应”的融资手段。2014年以来,随着定增的逐步释放,部分房企轮番启动定增和公司债,充分享受此轮再融资空间。

  此外,有接近监管层人士透露,房企再融资政策或许面临调整,不排除继续收紧。

  房企面临杠杆分化

  近期银监会明令禁止资金违规进入房地产,交易所则考虑提高房地产企业发债门槛等,中小房企融资渠道大大收窄。房企之间将面临杠杆分化。

  兴业证券(601377)分析师池光胜表示,融资政策收紧,越来越不利于中小房企,依靠“短平快”模式的中小房企可能边缘化,甚至存在被市场淘汰的风险。房地产市场逐渐从“去库存”转向“去产能”。

  中信建投研报显示,在这轮降杠杆周期中,龙头房企去杠杆的效果更为显著,净负债率从2013年末的49%下降至2016年年中的33%;而大部分中小型房企去杠杆相对较弱,杠杆率依然维持在高位甚至攀升。

  同时,房企战略趋同,均选择回归主流城市,加剧主流城市土地市场供需矛盾。此轮周期中,地王无论是规模还是溢价都远超过前两轮周期,“面粉”贵过“面包”的案例频现。

  在过去几轮周期中,地王项目在“拖字诀”后,大部分的确实现解套入市。这也是很多企业对地王并不忌惮的原因。但此轮周期的地王溢价风险要远高于前两轮,考虑到地王总价不断提升,相对而言,大型房企的资产规模仍能保障,但中小型房企则面临更大且更集中的资金杠杆压力。

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