房地产投资信托基金的投资之道
更新时间:2017-12-08 07:35 浏览:150 关闭窗口 打印此页

在欧美的投资教科书里,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REIT)通常被列为股票和债券之外的首选资产。只要简单看下面这张图就可以知道这样的推荐是非常有道理的。REIT的长期表现在美国好于股票大盘,好于直接房地产投资,更是远远好于散户的交易记录。只要看看散户的在20年里的年化回报率居然都跑不过通货膨胀率,就应该知道,学习基础金融知识,坚持做一个长期投资者的重要性了。

房地产投资信托基金的投资之道

不过,即使在过去几年,我们花很多时间向中国投资者教授金融知识,在最后的问答环节,来自中国各个城市的投资者的一大半问题依然是应不应该在当地继续买房。可见,多年来中国房地产市场的上涨,已经让投资者对于其他资产的表现提不起兴趣,即使最简单的资产配置应该多元分散化的道理也很难听进去了。在这个时候,我总是告诉投资者,如果你们继续看好房地产市场,就应该去海外配置REIT,作为一种股票类型,他们的流动性很高,随时可以买卖。相反,传统的房地产的流动性很低,而且长期的回报表现也落后于REIT。

REIT长期优异的业绩表现这个基础的金融知识,中国投资者却基本上不知道,这当然和中国国内基本上还没有这种资产有关。不仅如此,即使在REIT充分发展的市场,它仍然属于容易被投资者所忽略一种资产类别。尽管08年金融危机后全球不少地区的房价上升明显,住房市场交易量回暖,REIT的表现也较为优秀,但个人和机构投资者在REIT上的配置依然处于较为低配的状态。

过去一年在全球股市涨势喜人的背景下,全球大部分地区的REIT表现也是相当不错的,其中香港和新加坡的REIT指数的表现从08年至今分别上涨了约6倍和3倍,而同期的房价指数只分别上涨了1倍和0.4倍。下图显示,这两个城市的REIT的涨幅不仅远远高于全球其他地区的REIT,也大大好于延续了接近9年牛市的美股标普500指数和MSCI全球股票指数的表现。再考虑到REIT高派息和稳定派息的特点,香港和新加坡的REIT回报则更具吸引力,兼具了高息股和成长股的特征。

房地产投资信托基金的投资之道

我们先简单介绍一下REIT的前世今生。REIT指专门持有房地产或住房抵押贷款相关资产,果博东方娱乐,或同时持有两种资产的封闭型投资基金。REIT产生于20世纪60年代的美国,20世纪80年代之后房地产证券化迅猛发展,英国、加拿大等地区也开展证券化业务。2003年7月, 香港证监会颁布《REIT守则》,借鉴了美国REIT的结构,以信托计划(或房地产公司)为投资实体,由房地产管理公司和信托管理人提供专业服。之后2005年6月,香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产,并允许借款不超过持有房地产价值的45%。一般我们所讨论的REIT都是在交易所上市,存在于二级市场,但其实也存在未上市、无二级市场的私募REIT (Private REIT)。 私募REIT无需在美国证券交易委员会注册,一般只接受机构投资者的投资,且享受与在交易所上市的REIT同等的税收优惠。

值得注意的一点是,本文所讨论的REIT和国内常说的房地产信托是完全不同的两种产品。国内的房地产信托属于非标准化金融产品,一般不在交易所上市,所以也不存在二级市场,流动性较差。同时其主要投资于房地产项目,产品的收益来源为出售项目房地产资产,风险较大且不享受税收优惠。另外REIT一般是由专业的房地产公司发起并管理,而国内的REIT一般由信托投资公司发起。两者的主要区别如下:

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